7月国常会、政治局会议接连召开,明确宏观政策方向未变,房地产调控不会放松。深圳、昆明、宁德等市相继落地“四限”新政,湖南出台“湘十一条”,坚决遏制投机炒房。但楼市表现淡季不淡,重点城市成交环比下跌15%但同比基本持平且高于上半年月均水平,热点城市新开盘项目去化率仍在80%以上,市场热度保持。

  供应:环比锐减30%且同比跌15%,北上广等一线城市供应激增

  29个重点城市商品住宅7月供应量为1890万平方米,同、环比分别下降15%和30%,仅有上海的供应量出现了“爆发式”增长,环比上涨4107%,主要源于上月供应量基数太低,市场月度供应波动较大所致。主要是上月多数房企为冲刺年中业绩都加快了推盘节奏,7月出现供应下滑也在预料之中。

  一线城市供应环比微降3%,同比激增59%。以上海表现最突出,继上月2万平方米的供应低点后,本月供应量达到了96万平方米,同、环比涨幅分别达到了103%和4107%。北京、广州、深圳环比均出现了下跌,但总体同比都有显著增长。

  二三线城市的供应量回落,环比下降33%,同比下降21%。福州、南京、大连、济南等城市环比跌幅均超过70%,究其原因,一方面各热门城市政府调控持续,对预售证审批仍严格把关;另一方面半年业绩冲刺后,供应也迎来了“疲软期”,预计下半年供应量仍将从紧,市场供需矛盾仍将进一步加剧。

  成交:环比下降16%但同比微增且与上半年月均持平

  7月,29个重点城市成交量为2329万平方米,环比下降16%,同比和去年大体持平。目前整体市场依旧处于供不应求的状态,成交量还是受限于当月供应,基于上月基数较高的缘故,各城市的环比跌多涨少,但总体市场热度不减,市场热度仍将维持较长的一段时间。

  一线城市成交量虽环比下降14%,但市场热度仍显著好于去年同期,且7月单月成交量也超出了2018年月均水平。其中上海、深圳表现较为突出,两城均实现同、环比齐增,市场成交维持在高位;广州迎来了阶段性调整,成交量环比下降48%,较2018年月均也下降了10%。总体来看,一线城市政策面依旧趋严,但刚需性购房需求逐步回归,整体成交依旧保持了稳步运行,预计未来成交量仍有望小幅回升。

  二三线城市成交量环比下降16%,与去年同期成交规模大体持平。环比涨跌参半,各城市分化加剧:西安成交量环比出现了显著下滑,主要受6月末新出台政策影响,进一步提高了限购门槛,强化预售管理:其中规定,在全市限购区域范围内暂停向企事业单位及其它机构销售住房;限购区域内未婚及离异不满三年的单身不在刚需之列,同时取得房产证两年或网签备案满三年可在此上市交易。此外,南京楼市开始“回暖”,7月成交量达103万平方米,环比大增82%,主要源于宽松的落户政策带来了明显的人才集聚,潜在购房需求为成交提供了有力的支撑。

  库存:7成城市库存环比小幅下降,半数城市消化周期在6个月左右

  7月,8成城市供应量下滑使得大部分重点城市供求比回落,仅北京、上海、广州、无锡、福州等8市超过1,值得注意的是厦门因6月零供应,上海由于本月供应大幅放量导致供求比攀升至1以上,而济南、南京供求比仅为0.3,当前市场供不应求态势加剧。库存方面,重点城市整体库存压力持续改善,近七成城市库存环比下降,其中南京、常州、海口库存下降幅度最大,环比降幅分别为19%、10%和29%, 其余城市降幅均不超过10%,但同比看来大部分城市库存仍高于去年同期。

  重点城市商品住宅消化周期环比涨多跌少。北京、大连、福州、厦门持续在20个月以上;深圳因成交企稳回升,消化周期较上月下降17%,但依旧维持在17个月以上,而重庆、海口消化周期低至1.01和0.86个月,市场“一房难求”。同比方面虽然本月供求双双回落,但仍有六成城市消化周期缩短,海口下滑78%,降幅最大。

  成交结构:沪深小户型占比上升,高档产品占比超五成

  从价格段分布来看,本月北、上、深三城高档产品成交占比全部上扬,涨幅均超过10个百分点,其中北京最高达14个百分点;中高档、中档产品占比全部下滑,深圳中高档产品跌幅最大,环比下滑15个百分点。总体来看,本月市场整体成交结构以高档产品为主,中高档产品成交下跌最为明显,其余低档、中低档、中档产品整体看均小幅减少。

  从面积段分布来看,本月上海、深圳小户型产品成交占比全部上升,而北京90-120平方米产品有所下滑,环比下跌约11个百分点;120-144平方米产品上海、深圳略有下滑,北京小幅上涨,涨跌幅度均不超过5个百分点;大户型方面上海成交占比全部回落,北京全部上升,深圳144-200平方米产品上涨3个百分点,而200平方米以上产品环比下降7个百分点。

 土地市场:整体量跌价涨势态持续、一、二线地价回升

  7月份全国地市成交持续了量跌价涨的走势, CRIC监测的300城经营性土地共成交2416幅,同比微降1.3%,但环比减少19.5%;成交建筑面积16312万平方米,环比下跌16.9%,同比反而上涨10.9%;成交总价4222亿元,同比上涨9.9%,但环比小幅回落5.5%;成交楼板价2588元/平方米,同比几乎维持稳定,环比有13.8%的涨幅,2018年在整体市场受到政策调控的大环境下,土地成交规模上升但价格反而回落,5月份以来地价连续上涨两个月,才恢复同比水平。

  本月各能城市的成交占比与上月相比变动不大,三四线城市仍然占据成交建筑面积的8成,本月一、二线城市的土地均价回归较高水平,同时三四线城市的成交均价也维持在高位,整体地价上涨至今年目前最高位。地市热度整体上升,但杭州、苏州这样的重点城市出现了“冷热不均”的情况,苏州土拍中商办地块竞争激烈,住宅地块反而冷淡成交,杭州主城区16日出让7宗地块,也有2宗地底价成交。

  一线城市7月份成交建筑面积182万平方米,同、环比分别减少56%和23%,虽然成交建面减少,但本月一线城市的成交金额达到422亿,环比上涨了40%,但同比降幅为23%,地价回升主要是由于本月上海、北京均有宅地出让,且上海还有城市较为核心区域的商办地块成交,带动一线城市平均地价上涨至23191元/平方米,成为12个月以来成交单价最高月份。

  二线城市本月成交建筑面积3077万平方米,环比回落26%,同比上升15%,成交金额为1569亿元,环比几乎维持不变,同比下降9%,本月成交均价升至5100元/平方米,环比大幅上升35%,但同比仍有21%的降幅。总体来看,是由于本月杭州、苏州这样土地成交均价较高的城市成交量回升,带动了二线城市土地均价回升;本月二线城市中成交量最大的城市仍然是郑州,成交总建面达到432万平方米,共32宗地块,其次是西安共成交347万平方米,再次杭州成交315万平方米,石家庄成交209万平方米,天津、成都和南昌等地也有较多地块成交。

  三四线城市本月成交建筑面积13053万平方米,环比下滑14%,但同比有12%的涨幅,在总成交建面中占比稳定在八成,成交金额2230亿元,环比下跌14%,同比涨幅达到42%,远高于成交建筑面积涨幅,主要是由于三四线地市这一年来热度持续升高所致,本月成交均价为1708元/平方米,环比保持稳定,而同比增长26%。本月重点关注的三四线城市中,成交量最高的城市为佛山,共成交11宗土地,以商住地块为主;从溢价率来看,桐乡、海宁、泉州本月成交溢价率均在50%以上,泉州丰泽区中心板块本月成交一宗商住地块的楼板价达到1.6万元/平方米,海宁多幅地块以高达70%的溢价率成交,市场活跃度较高。