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据克而瑞数据统计显示，截至2022年4月底，徐州市区商品住宅狭义库存面积达375.74万方，处于近5年历史新高，按照近一年去化速度，去化周期为12.5月，去化压力持续加剧。

库存同比增长7成 去化周期超一年

纵观近一年徐州市商品住宅狭义库存走势，全年库存显著增加，呈现上行趋势，去化周期明显拉长。截至2022年4月，徐州市区商品住宅狭义库存面积达375.74万方，同比增长70.48%，环比增长4.83%。从库存去化周期来看，按照近一年去化速度，2021年4月去化周期为3.8月，而2022年4月去化周期上升为12.5月，去化周期呈现倍数增长趋势。

究其原因，一方面市场下行大背景下，房企“躺平”，购房者“观望”，供需疲软，叠加2022年开年多地集中爆发新冠疫情等不确定性影响，使得前期成交较热的区域受新冠疫情影响购房需求延期释放；另一方面，随着近两年众多新项目的逐渐入市，短期内供应上涨也会导致库存激增。

此外，2021年10月底，徐州调整申请预售许可证规模，由4万㎡调整为2万㎡，造成短期内供应暴增从而导致库存显著增长；而近期，徐州又调整市区商品房预售许可和现售备案批次规模，由原来的每批次规模2万平方米调整为小高层、高层及非住宅项目可按栋申请，联排、洋房等高档住宅项目每批次不低于1万平方米，尾盘可一次性申请，预判后期依然会出现供应放量导致库存增长的情况。

铜山区库存高企 去化周期显著走高

从同比情况来看，徐州各区商品住宅狭义库存均有所上涨；同时在供应缩量、需求疲软的情况下，去化周期都有所拉长。

从库存量和去化周期来看，铜山区库存不断攀高，为142.31万㎡，占比总库存量的37.87%，去化周期为17.5月，较2021年4月去化周期增长1年。具体来看，铜山库库存主要来自银山板块、大学路板块和茅村板块，分别占比25.06%、19.96%、14.87%。值得注意的是，铜山区库存量大主要与其区域内近年来项目较多有关，且很多项目体量较大。

从同比情况来看，云龙区库存涨幅最高，达346.91%，但较其他区域相比，去化周期最短约7.5月。具体到板块来看，奥体板块、城东板块、大龙湖板块库存量排名前三。

首改及改善产品库存量大 去化周期1年左右

再来看看各面积段库存以及去化周期。

目前，徐州市商品住宅库存主要集中在110-120㎡、120-130㎡、130-144㎡面积段产品，且库存去化周期在一年左右。

值得注意的是，100-110㎡产品库存去化较好，去化周期为8个月。据克而瑞数据监测显示，100-110㎡面积段产品近一年供求比为1.32，供求相对平衡。这也是去化周期相对较短的原因之一。

总结

2021年下半年以来，一级市场、二级市场持续降温，叠加疫情反复的影响，楼市供需疲软，导致库存居高不下，去化周期明显拉长。4月底，徐州出台降低公积金贷款项目准入条件、调整土地出让竞买保证金、调整预售备案规模等利好楼市的政策，预计二季度市场供求将企稳回升，届时库存或将有所下降，但整体行业信心已然大不如前。